アパート経営を個人で行った方が得か、法人で行った方が得かということを考えた場合、一般的には相続税から考えた際と、管理運営上のやりやすさから状況に合わせて処置を講ずることができます。
アパートを建てようとした際に、土地はあるものを建築資金をどのように調達するのがいいか、というケースはよく起こりうるものです。
この場合には、たとえば不動産管理会社を資本金1000万円で設立し、会社が地主の土地を担保として銀行から3000万円を借入れ、会社はそのお金を賃貸保証人として地主に差し入れます。
そして地主は建物を立てて会社に賃貸し、会社を一般の人に転貸します。
親子で行う場合であれば、資本金1000万円は子供が出資し、地主である父が土地を担保にして連帯債務になることも考えられます。
その結果、会社はアパート経営により利益が出ても、借入金の返済に充てての経費や地主への地代の支払いなどで所得税対策にできます。
直接地主が賃貸するよりも、所得の分散が図られ、その利益は最終的に持ち主である息子に帰属するので相続税対策にもなります。
個人と法人どちらでアパート経営を行っていくかについて、課税上から見た際、個人では収入から費用を引いた所得はすべて事業主個人の所得となり、所得税の課税対象となります。
一方で法人組織では社長個人の所得が役員報酬を通じて自由に設定でき、報酬から給与所得控除が受けられた分が課税対象となります。
個人でアパート経営を行うよりも、法人として行った方が、所得の分散を図ることができます。
また、個人では相続の際に資産から負債を差し引いて純資産額を計算しますが、法人では株式の保有割合に応じて相続税が課せられることとなり、相続の分散もしやすくなります。
対策としては、アパート建築資金全額を株式会社の資本金として、建設資金を会社が借り、会社名義でアパート経営を行い、株主として配当を得るという、事業内容はそのままで経営形態を個人から法人に移行するやり方が考えられます。